Οι πλειστηριασμοί, το στοκ ακινήτων και οι τιμές

Αρμαγεδδώνα πλειστηριασμών φέρνουν η μνημονιακή υποχρέωση και η αναγκαιότητα για λόγους ισορροπίας του ελληνικού τραπεζικού συστήματος δραστικής μείωσης των κόκκινων δανείων. Αυτό καθώς οι τράπεζες υποχρεούνται να μειώσουν τα κόκκινα δάνεια κατά 11,5 δισ. ευρώ μέσω ρευστοποιήσεων, δηλαδή πλειστηριασμών, αφού δεν επιτυγχάνονται οι στόχοι που έχει θέσει ο SSM.

Όπερ μεταφραζόμενο σημαίνει ότι θα πρέπει κάθε χρόνο έως το 2019 να εκπλειστηριάζονται ακίνητα ύψους 5,5 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι το 2017 το πρόγραμμα πλειστηριασμών αφορούσε 5.600 ακίνητα, συνολικής αξίας 1,1 δισ. ευρώ. Αυτό αποκαλύπτει τον όγκο των μελλοντικών πλειστηριασμών για να πιαστεί ο στόχος των 11,5 δισ. έως το τέλος του 2019.

Το πάγωμα των πλειστηριασμών λόγω και των προστατευτικών διατάξεων του νόμου Κατσέλη, αλλά και ο ακτιβισμός κατά των πλειστηριασμών στα ειρηνοδικεία τα προηγούμενα χρόνια, το μόνο που κατάφεραν είναι το πρόβλημα να μεταχρονολογηθεί και να προκύψει οξύτερο τώρα.

Τα πράγματα δεν είναι εύκολα, καθώς υπάρχει ο φόβος οι μαζικοί πλειστηριασμοί να οδηγήσουν σε νέα μεγάλη υποχώρηση τις τιμές των ακινήτων και να νεκρώσει εντελώς η ημιθανής κτηματαγορά. Η δημιουργία ενός μεγάλου στοκ ακινήτων εκτιμάται ότι θα προκαλέσει σημαντικούς τριγμούς στην οικονομία.

Σημειώνεται ότι στοιχεία για το στοκ των ακινήτων που έχουν βγει σε πλειστηριασμό, δηλαδή έχουν ήδη λάβει ημερομηνία διεξαγωγής τον τελευταίο ενάμιση χρόνο αλλά δεν έχουν πραγματοποιηθεί ακόμη, υπάρχουν στην ιστοσελίδα του Ταμείου Νομικών. Ο αριθμός τους από την 1η Ιανουαρίου του 2016 ανέρχεται σε 7.218, αλλά θα πρέπει να σημειωθεί ότι για την πλειονότητα των δανείων που έχουν καταγγελθεί δεν έχουν ασκηθεί αναγκαστικά μέτρα, καθώς οι διαδικασίες συνεπάγονται κόστος για τις τράπεζες και τα αποτελέσματα είναι αβέβαια με δεδομένο το παρατεταμένο πάγωμα των πλειστηριασμών. Ωστόσο, σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, το στοκ των ακινήτων προς πλειστηριασμό προσεγγίζει τα 15.000 ακίνητα, στοιχείο που δημιουργεί προβληματισμό για μια ενδεχόμενη νέα πτώση των τιμών που θα προκαλούσαν οι μαζικοί πλειστηριασμοί.

Να σημειωθεί ότι, όπως προβλέπει ο νόμος, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα γίνονται τρεις φορές την εβδομάδα –από μία που ισχύει σήμερα– και σε δύο βάρδιες, δηλαδή η μία 11 π.μ. - 1 μ.μ. και η δεύτερη 3 μ.μ. - 5 μ.μ. Με τον τρόπο αυτόν οι πλειστηριασμοί που θα πραγματοποιούνται κάθε εβδομάδα θα είναι πολλαπλάσιοι σε σχέση με τις δυνατότητες που έχει το σημερινό σύστημα, εξασφαλίζοντας παράλληλα χρονική και γεωγραφική διάχυση.

Πάγωμα πλειστηριασμών για ακίνητα έως 300.000 ευρώ

Ωστόσο την Πέμπτη είδε το φως της δημοσιότητας μία ακόμη πληροφορία που λειτουργεί εν αρχή κατευναστικά, καθώς σε άτυπη συμφωνία για την αναστολή διενέργειας πλειστηριασμών για ακίνητα που έχουν εμπορική αξία έως 300.000 ευρώ κατέληξαν οι τράπεζες έπειτα από κυβερνητική παρότρυνση.

Η δέσμευση θα ισχύσει για περιορισμένο χρονικό διάστημα και συγκεκριμένα μέχρι το τέλος του χρόνου και αφορά όλα τα ακίνητα φυσικών προσώπων, δηλαδή είτε πρόκειται για πρώτη κατοικία είτε όχι.

Οι τράπεζες, προκρίνοντας τους πλειστηριασμούς για μεγάλα ακίνητα –εμπορικά ή βιομηχανικά ή μεγαλύτερης αξίας κατοικίες–, που αποτελούν άλλωστε το μεγάλο στοκ των ακινήτων προς ρευστοποίηση και για τα οποία έχουν ξεκινήσει διαδικασίες, δέχτηκαν απλώς να πάνε πίσω τις διαδικασίες. Πρόκειται για ακίνητα που θα ρευστοποιηθούν μέσω της ηλεκτρονικής διαδικασίας, η οποία, σύμφωνα με όλες τις πληροφορίες, έχει ενεργοποιηθεί και αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία στις αρχές Δεκεμβρίου.

Με δεδομένο ότι οι πλειστηριασμοί ήταν στάσιμοι εδώ και περίπου οκτώ χρόνια, τραπεζικές πηγές εκτιμούν ότι για τη ρευστοποίηση των ακινήτων μεγαλύτερης αξίας, δηλαδή άνω των 300.000 ευρώ, θα απαιτηθούν πολύ περισσότεροι από τρεις μήνες, όσο δηλαδή το άτυπο μορατόριουμ που συνομολογήθηκε με την κυβέρνηση. Σύμφωνα με τις τράπεζες, στο στόχαστρο θα τεθούν κυρίως οι στρατηγικοί κακοπληρωτές, αλλά και εκείνοι που έχουν μεγάλη ακίνητη περιουσία και υψηλές οφειλές και βρίσκουν ασυλία πίσω από το πάγωμα των πλειστηριασμών.

Είναι χαρακτηριστικό ότι την Τετάρτη, ημέρα διενέργειας πλειστηριασμών στα ειρηνοδικεία, ματαιώθηκαν, στο πλαίσιο της δράσης των λεγόμενων «συλλογικοτήτων», προγραμματισμένοι πλειστηριασμοί ακινήτων που ανήκαν σε επιχειρηματίες και είχαν υπέρογκες οφειλές προς τις τράπεζες αλλά και το Δημόσιο.

Η πορεία στις τιμές των ακινήτων

Σε τροχιά σταθεροποίησης εισήλθαν οι τιμές των κατοικιών σε επιλεγμένες περιοχές της Αττικής κατά τη διάρκεια του φετινού τρίτου τριμήνου. Αυτό προκύπτει από σχετική έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis, βάσει της οποίας η μέση πτώση δεν ξεπέρασε το 0,25%, σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, τόσο για τα νεόδμητα όσο και για τα παλαιότερα διαμερίσματα.

Ωστόσο, όπως ανέφερε στην «Καθημερινή», που δημοσίευσε τη σχετική έρευνα, ο Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis, η σταθεροποιητική πορεία των τιμών μόνο εγγυημένη δεν πρέπει να θεωρείται. «Σοβαρός απροσδιόριστος παράγοντας για το μελλοντικό επίπεδο των αξιών χαρακτηρίζεται και το θέμα των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας. Τυχόν λανθασμένος χειρισμός του εν λόγω θέματος μπορεί να επιφέρει πλημμυρίδα διαμερισμάτων στα χέρια των τραπεζών και πιθανά και στα χέρια distress funds που θα αγοράσουν κόκκινα δάνεια σε χαμηλές αποτιμήσεις, με σκοπό να επαναπροωθήσουν ακίνητα στην αγορά σε υψηλότερες αξίες» τονίζει ο κ. Ξυλάς. Το πρόβλημα έγκειται στο ότι η αγορά τελεί ήδη υπό καθεστώς υπερπροσφοράς ακινήτων, καθώς υπολογίζεται ότι τα απούλητα διαμερίσματα ξεπερνούν τα 180.000-200.000 πανελλαδικά.

Η σταθεροποίηση των τιμών, ωστόσο, σύμφωνα με την έρευνα αποδίδεται σε μια σειρά από παράγοντες, όπως η σταθεροποίηση του οικονομικού κλίματος, η επάνοδος της οικονομίας σε τροχιά ανάκαμψης και η διατήρηση της πτωτικής τροχιάς της ανεργίας. Παράλληλα, ιδιαίτερα θετική είναι η επίδραση, στη ζήτηση, της μεγάλης εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό και με τις χαμηλές τιμές των παλιότερων διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας και σε περιοχές που βρίσκονται κοντά σε τουριστικά αξιοθέατα, έχει τονώσει το επενδυτικό ενδιαφέρον και έχει οδηγήσει σε αύξηση των συναλλαγών, με αποτέλεσμα να συγκρατούνται και οι τιμές.