Η μεγάλη επιστροφή των ακινήτων - Free Sunday
Η μεγάλη επιστροφή των ακινήτων
Σημαντικές οι αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών στην Αττική

Η μεγάλη επιστροφή των ακινήτων

Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα ακολουθούν το τελευταίο διάστημα ανοδική πορεία, παρά τα μεγάλα οικονομικά και κοινωνικά προβλήματα.

Η εξέλιξη αυτή έχει μεγάλη σημασία, εφόσον τα ακίνητα αποτελούν την παραδοσιακή επένδυση της ελληνικής οικογένειας. Τα ακίνητα χτυπήθηκαν, σαν περιουσιακά στοιχεία, από τη χρεοκοπία του ελληνικού Δημοσίου μετά το 2008 και τα αναγκαστικά μέτρα προσαρμογής των μνημονίων. Από μέσο οικονομικής και κοινωνικής εξασφάλισης μετατράπηκαν, σε πολλές περιπτώσεις, σε ασήκωτο φορολογικό φορτίο.

Η θεαματική ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων ενισχύει τη λεγόμενη μεσαία τάξη και προσφέρει στην ισορροπία του οικονομικού και πολιτικού συστήματος. Δεν είναι όμως χωρίς προβλήματα, εφόσον δημιουργεί πρόσθετες φορολογικές υποχρεώσεις –ιδιαίτερα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην περιοχή της Αττικής– και μπορεί να ενισχύσει παραδοσιακές στρεβλώσεις της ελληνικής οικονομίας, η οποία χρειάζεται δραστική αναδιάρθρωση για να ανταποκριθεί στη διπλή πρόκληση της ενεργειακής και ψηφιακής μετάβασης και να αξιοποιήσει πλήρως τα πλεονεκτήματα του Ευρωπαϊκού Ταμείου Ανάκαμψης και του ενισχυμένου ΕΣΠΑ.

Επισημοποίηση της αύξησης τιμών

Η επισημοποίηση της αύξησης των τιμών των ακινήτων ήρθε με κυβερνητική υπογραφή, μέσω της σημαντικής αύξησης των αντικειμενικών τιμών. Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτήν τη φορά οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων δεν αυξήθηκαν μέσω διοικητικών αποφάσεων μέσω της κυβερνητικής, κρατικής γραφειοκρατίας, αλλά στη βάση εισηγήσεων ειδικών της αγοράς ακινήτων. Οι εκτιμητές ακινήτων απλώς κατέγραψαν τις αυξητικές τάσεις που παρατηρούνται στην αγορά.

Το βασικό χαρακτηριστικό είναι η αύξηση των τιμών στην Αττική, από την οποία προέρχεται πάνω από το 50% των εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ.

Η μέση αύξηση στις ζώνες που κινήθηκαν ανοδικά ήταν 18% σε ολόκληρη την Ελλάδα, αλλά στην Αττική έφτασε το 26%.

Παρατηρήθηκε μείωση τιμών στο 27% των περιοχών σε όλη την Ελλάδα, αλλά στην Αττική οι τιμές μειώθηκαν μόλις στο 3% των περιοχών.

Συνολικά, στην Αττική οι περιοχές στις οποίες προγραμματίζεται αύξηση των αντικειμενικών τιμών από 1ης Ιανουαρίου 2022 φτάνουν το 83%.

Οι αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές ξεπερνούν στην Αττική το 50% για μία στις δέκα ζώνες. Είναι τέτοια η αυξητική τάση, ώστε μειώνονται κατά 61% οι τιμές ζώνης που εξακολουθούν να κυμαίνονται κάτω από τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Περιορίζονται από 361 σε 138.

Σαν αποτέλεσμα της ανάλυσης των εκτιμητών και των κυβερνητικών αποφάσεων, η μέση αντικειμενική τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο αυξάνεται στην Αττική από 1.405 σε 1.751 ευρώ. Πρόκειται για εξαιρετικά σημαντική αύξηση με οικονομικές, φορολογικές και κοινωνικές προεκτάσεις.

Τα αίτια

Οι εκτιμητές, οι οποίοι προσδιόρισαν το ύψος των αυξήσεων, έλαβαν υπόψη τους σημαντικές αλλαγές στην αγορά των ακινήτων. Οι επεκτάσεις στο μετρό και των μέσων σταθερής τροχιάς αναβάθμισαν ολόκληρες περιοχές. Οι επενδύσεις στη λεγόμενη «αθηναϊκή Ριβιέρα» όπως και η έναρξη εργασιών στο Ελληνικό συνέβαλαν στην αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Παρατηρείται επίσης μερική ανάκαμψη στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οι αυξήσεις στα τιμήματα πώλησης των ακινήτων ήταν συνεχείς –σε πείσμα της πανδημίας– και φαίνεται να έχουν εξασφαλισμένο μέλλον τώρα που η οικονομία μπαίνει σιγά-σιγά σε φάση ανάκαμψης, η οποία αναμένεται να μετατραπεί με τη βοήθεια των ευρωπαϊκών κονδυλίων σε δυναμική ανάπτυξη.

Έχουμε μπροστά μας μία περίοδο ενίσχυσης της οικονομικής δραστηριότητας και των εισοδημάτων, και ουσιαστικής βελτίωσης της χρηματοδότησης της ελληνικής οικονομίας από το τραπεζικό σύστημα. Λογικό είναι να ενισχύονται οι αυξητικές τάσεις στις τιμές των ακινήτων και να περνάνε στις αντικειμενικές αξίες –με τις οποίες προσδιορίζεται ο ΕΝΦΙΑ– και άλλοι σημαντικοί φόροι.

Οι μεγαλύτερες αυξήσεις που παρατηρούνται στην Αττική επιβάλλουν επανασχεδιασμό των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ, γιατί διαφορετικά θα υπάρξουν σημαντικές επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές που δεν μπορούν να χαρακτηριστούν «πλούσιες». Για παράδειγμα, υπάρχει μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών τιμών σε Χαλάνδρι και Βριλήσσια και σε βόρεια προάστια, με πρόσβαση στα μέσα σταθερής τροχιάς.

Σημαντικές είναι οι αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές στο Ηράκλειο Αττικής, στον Άγιο Δημήτριο, στη Δάφνη και στην περιοχή Ζωγράφου.

Αν δεν υπάρξει παρέμβαση των αρμοδίων, μπορεί να παρατηρηθεί αύξηση του ΕΝΦΙΑ κατά 3 ως 4,5 ευρώ ανά τ.μ.

Το πρόβλημα είναι ότι με την πανδημία έχουν ανατραπεί οι δημοσιονομικές ισορροπίες. Το δημοσιονομικό έλλειμμα κινείται το 2020-2021 γύρω στο 9,5%-10% του ΑΕΠ, ενώ το δημόσιο χρέος έσπασε κάθε προηγούμενο ρεκόρ και βρίσκεται στο 208% του ΑΕΠ. Το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης γνωρίζει ότι από το 2023 η Ευρωζώνη θα επιστρέψει σε μια λιγότερο χαλαρή δημοσιονομική διαχείριση και πως η Ελλάδα θα επανέλθει, υποχρεωτικά, σε περίοδο πρωτογενών δημοσιονομικών πλεονασμάτων για να ελεγχθεί η υπερχρέωσή της.

Αναζητεί λοιπόν τη χρυσή τομή μεταξύ της αύξησης ασφαλών φορολογικών εσόδων –όπως ο ΕΝΦΙΑ– και της αποφυγής κοινωνικών και πολιτικών αντιδράσεων που συνδέονται με την αύξηση της φορολογίας των ακινήτων.

Ουδέν μονιμότερο του προσωρινού

Η περίπτωση του ΕΝΦΙΑ επιβεβαιώνει ότι στην Ελλάδα… ουδέν μονιμότερο του προσωρινού.

Ο τότε υπουργός Οικονομικών, Ευάγγελος Βενιζέλος, ανακοίνωσε από το βήμα της ΔΕΘ τον Σεπτέμβριο του 2011 την επιβολή του ΕΕΤΗΔΕ (Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Χώρων).

Την εποχή εκείνη υπήρχε μια «τρύπα» στα δημόσια οικονομικά της τάξης των 1,7 δισ. ευρώ, η οποία έπρεπε να κλείσει με απαίτηση του αρμόδιου Ευρωπαίου επίτροπου, Όλι Ρεν. Ο υπουργός Οικονομικών, Βενιζέλος, είχε διαφωνήσει με τους εκπροσώπους των ευρωπαϊκών θεσμών, τους οποίους είχε αποκαλέσει υποτιμητικά «υπαλλήλους», υποχρεώθηκε όμως να προσαρμοστεί στις απαιτήσεις των εκπροσώπων των «θεσμών». Ανακοίνωσε λοιπόν την επιβολή τέλους στην ακίνητη περιουσία, μεσοσταθμικά 4 ευρώ ανά τ.μ., μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ.

Με την απόφαση αυτή, η κυβέρνηση Παπανδρέου - Βενιζέλου υποτίθεται ότι θα αποκτούσε μια «εισπρακτική δυνατότητα διετίας», προκειμένου να βγει η χώρα από το δημοσιονομικό αδιέξοδο. Με το ΕΕΤΗΔΕ άρχισε να φορολογείται και η απλή κατοχή ακινήτων σε μια περίοδο κατά την οποία η εκμετάλλευσή τους ήταν αρκετά δύσκολη –λόγω της οικονομικής κρίσης– και η λεγόμενη μεσαία τάξη και μικρή και μεσαία ιδιοκτησία δέχονταν αλλεπάλληλα μνημονιακά χτυπήματα.

Η φορολόγηση της ιδιοκτησίας των ακινήτων ήταν μία από τις βασικές αιτίες της δημοσκοπικής και στη συνέχεια εκλογικής κατάρρευσης του ΠΑΣΟΚ.

Ο ΕΝΦΙΑ, με τη σημερινή του μορφή, ήταν αποτέλεσμα αποφάσεων της κυβέρνησης Σαμαρά - Στουρνάρα τον Δεκέμβριο του 2013. Ουσιαστικά, η κυβέρνηση ΝΔ - ΠΑΣΟΚ μονιμοποίησε τον «διετούς διάρκειας» ΕΕΤΗΔΕ, προσπαθώντας να περιορίσει τα αδύνατα σημεία του και ορισμένες υπερβολές.

Και η ΝΔ πλήρωσε ακριβά τον ΕΝΦΙΑ, εφόσον ένα σημαντικό μέρος της εκλογικής και κοινωνικής βάσης της στράφηκε εναντίον της και έδωσε το 2015 τη μεγάλη πολιτική ευκαιρία στον Τσίπρα και στον ΣΥΡΙΖΑ. Όπως υποστήριζε τότε ο Τσίπρας, «ο ΕΝΦΙΑ είναι νόμος παράλογος, δεν διορθώνεται, καταργείται».

Μετά την εκλογική του επικράτηση, ο ΣΥΡΙΖΑ μετέτρεψε την υποτιθέμενη κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε αντικατάστασή του με φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας, υπό την προϋπόθεση ότι θα υπήρχαν οι δημοσιονομικές δυνατότητες. Τελικά, και ο Τσίπρας διατήρησε τον ΕΝΦΙΑ πληρώνοντας το σχετικό πολιτικό τίμημα. Ο Μητσοτάκης διευκολύνθηκε στη δημιουργία δυναμικής εξουσίας αναλαμβάνοντας δέσμευση για μείωση του ΕΝΦΙΑ, την οποία τίμησε με αποφάσεις της κυβέρνησής του. Το ερώτημα είναι αν θα προτιμήσει –σε αυτήν τη φάση– την πολιτική συνέπεια ή θα αναλάβει το σχετικό πολιτικό ρίσκο αξιοποιώντας την αύξηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων για να στηρίξει τον δοκιμαζόμενο κρατικό προϋπολογισμό.

Ευρύτερες συνέπειες

Η μεγάλη αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων επαναφέρει στο προσκήνιο τη λεγόμενη μεσαία τάξη, αλλά και τις οικονομικές και κοινωνικές υποχρεώσεις της.

Από τη μία, είναι φανερό ότι βελτιώνεται η προοπτική της μεσαίας τάξης, εξέλιξη που θα ενισχύσει την κοινωνική συνοχή και θα βελτιώσει τη λειτουργία του πολιτικού συστήματος. Από την άλλη, δημιουργούνται πρόσθετες οικονομικές και φορολογικές υποχρεώσεις, οι οποίες καταγράφονται με κάθε λεπτομέρεια στον έγκυρο οικονομικό Τύπο. Χαρακτηριστική η ανάλυση της «Ναυτεμπορικής» (9 Ιουνίου 2021, Γ. Παλαιτσάκης) με τίτλο: «Οι εφτά πληγές της ανόδου των αντικειμενικών. Αυξήσεις 18 φόρων και τελών στα ακίνητα, εκτίναξη ενοικίων, απώλειες διάφορων κοινωνικών παροχών».

Η οικονομική εφημερίδα καταγράφει αυξήσεις σε 18 φόρους και τέλη ακινήτων. Χαρακτηριστικά παραδείγματα, ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων, ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων.

Η «Ναυτεμπορική» αναφέρεται επίσης σε εκτίμηση υπουργού της κυβέρνησης ότι μπορεί να υπάρξει αύξηση στα ενοίκια, λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών, αναλύει την απώλεια απαλλαγών από τον ΕΝΦΙΑ, εφόσον μη προνομιούχοι συμπολίτες μας θα δουν τη συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους να υπερβαίνει τα όρια μέχρι τα οποία ισχύουν οι απαλλαγές. Υποστηρίζει ότι θα υπάρξει –σε πολλές περιπτώσεις– απώλεια φοροαπαλλαγής στην απόκτηση πρώτης κατοικίας, όπως και απώλεια δικαιώματος αφορολόγητων δωρεών-γονικών παροχών. Επίσης, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα οδηγήσει πολλούς φτωχούς πολίτες στην απώλεια δικαιωμάτων είσπραξης κοινωνικών επιδομάτων. Η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους μπορεί να υπερβεί το όριο μέχρι το οποίο τους αναγνωρίζεται το δικαίωμα είσπραξης διαφόρων κοινωνικών επιδομάτων και παροχών, ακόμη κι αν πληρούν τα προβλεπόμενα εισοδηματικά κριτήρια. Τέλος, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών μπορεί να θέσει χιλιάδες νοικοκυριά με μεγάλες οικονομικές και κοινωνικές ανάγκες εκτός κοινωνικού τιμολογίου της ΔΕΗ.

Διεθνές φαινόμενο οι αυξήσεις

Οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων είναι ένα διεθνές φαινόμενο που έχει και ελληνική διάσταση και προβλέπεται να συνεχιστεί.

Σε αρκετές περιπτώσεις, οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων είναι τόσο μεγάλες, ώστε δημιουργούνται ανησυχίες για φαινόμενα «φούσκας».

Κατά την άποψή μου, οι φόβοι αυτοί είναι υπερβολικοί. Ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά την Ευρωζώνη, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) παρακολουθεί προσεκτικά τις εξελίξεις και παίρνει όλες τις αναγκαίες πρωτοβουλίες για την εξασφάλιση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας.

Άλλοι είναι οι παράγοντες οι οποίοι μπορεί να δοκιμάσουν τη σταθερότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος. Για παράδειγμα, τα χρηματιστηριακά ρεκόρ βρίσκονται πολύ πάνω από τις επιδόσεις της πραγματικής οικονομίας. Η λεγόμενη σκιώδης στρατηγική (shadow banking) παίζει μεγαλύτερο ρόλο απ’ ό,τι πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 και παραμένει σε μεγάλο βαθμό ανεξέλεγκτη. Η κερδοσκοπία με το bitcoin και γενικότερα τα κρυπτονομίσματα έχει πάρει διαστάσεις που θυμίζουν τη «φούσκα» της τουλίπας στην Ολλανδία το 1637, τη «φούσκα» Dot.com του 2000 και τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια στις ΗΠΑ το 2007.

Επομένως, το ρίσκο της χρηματοπιστωτικής αστάθειας δεν πρέπει να αναζητηθεί στην αγορά ακινήτων, αλλά σε σοβαρές διαρθρωτικές αδυναμίες και στα κερδοσκοπικά χαρακτηριστικά του διεθνούς χρηματοπιστωτικού συστήματος.

Σε έκθεσή της –που δημοσιεύτηκε τον Οκτώβριο του 2020– η ελβετική τράπεζα UBS τεκμηρίωσε την επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών των ακινήτων τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα.

Τα ευρήματα ήταν εντυπωσιακά. Στην Ευρωζώνη παρατηρήθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων. Πρωταθλήτριες αναδείχθηκαν πόλεις όπως το Μόναχο, η Φρανκφούρτη, το Παρίσι και το Άμστερνταμ. Ακόμη και το α’ εξάμηνο του 2020, οπότε η πανδημία προκάλεσε μεγάλη οικονομική ύφεση στην Ευρωζώνη, συνεχίστηκαν οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων.

Με βάση την ανάλυση των ειδικών της UBS, αυτό συνέβη γιατί, ακόμη κι αν οι τιμές των ακινήτων επηρεαστούν από την ύφεση, αυτό θα καταγραφεί με χρονική καθυστέρηση. Οι περισσότεροι αγοραστές ακινήτων δεν υπέστησαν άμεση απώλεια εισοδήματος λόγω πιστωτικών διευκολύνσεων και διαφόρων προγραμμάτων εισοδηματικής στήριξης. Επίσης, οι κυβερνήσεις στήριξαν τους ιδιοκτήτες κατοικιών με διάφορους τρόπους.

Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του Bloomberg, οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων σε διάφορες χώρες του κόσμου παίρνουν χαρακτηριστικά «φούσκας».

Στη διάρκεια του δωδεκάμηνου που έληξε τον Μάρτιο του 2021, το ρεκόρ είχε η Τουρκία με ετήσια αύξηση στις τιμές των ακινήτων 32%. Η αύξηση αυτή πρέπει να οφείλεται σε έναν συνδυασμό παραγόντων, όπως είναι ο πληθωρισμός της τάξης του 15%, τα πολύ χαμηλά έως αρνητικά πραγματικά επιτόκια και η στροφή των Τούρκων σε μία «σίγουρη» επένδυση σε συνθήκες οικονομικής και συναλλαγματικής αστάθειας.

Δεύτερη έρχεται η Νέα Ζηλανδία, με ετήσια αύξηση στις τιμές των κατοικιών 22,1%. Η εξέλιξη αυτή προκάλεσε ήδη την αντίδραση της κεντροαριστερής κυβέρνησης. Προχώρησε στην κατάργηση φορολογικών κινήτρων και εκτιμά ότι, σε διάστημα μηνών, η ετήσια αύξηση στις τιμές των κατοικιών θα περιοριστεί σημαντικά.

Οι ΗΠΑ έχουν την 5η θέση στη λίστα της «υπερθέρμανσης» της αγοράς των ακινήτων. Η ετήσια αύξηση στις τιμές των κατοικιών είναι της τάξης του 13,2%, η μεγαλύτερη που έχει παρατηρηθεί από το 2005. Τις αυξητικές τάσεις στις τιμές των ακινήτων στηρίζουν τα υπερκέρδη από το Χρηματιστήριο και η κερδοσκοπία στα κρυπτονομίσματα. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Απριλίου 2021, το 25% των αγορών γίνεται με πλήρη καταβολή του τιμήματος χωρίς προσφυγή στον τραπεζικό δανεισμό. Το ποσοστό είναι υψηλότερο για τα ακίνητα αξίας άνω των 10 εκατ. δολαρίων. Τα υπερκέρδη από το Χρηματιστήριο και τα κρυπτονομίσματα συνδυάζονται με τη δημοσιονομική και νομισματική χαλάρωση, για να δώσουν αυτά τα εντυπωσιακά αποτελέσματα στην αγορά ακινήτων.

Οι εκτιμήσεις της ΕΚΤ

Η εξαμηνιαία έκθεση της ΕΚΤ για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα (Μάιος 2021) επισημαίνει δύο παράγοντες που μπορεί να δυσχεράνουν την οικονομική ανάκαμψη στην Ευρωζώνη, το υπερβολικό δημόσιο χρέος και την ενδεχόμενη «φούσκα» στις τιμές των ακινήτων.

Σε ό,τι αφορά το δημόσιο χρέος, η έκθεση της ΕΚΤ επισημαίνει: «Η συνεχιζόμενη ανάγκη για στήριξη του ιδιωτικού τομέα μπορεί να ενισχύσει τις ανησυχίες για τη μεσομακροπρόθεσμη βιωσιμότητα του χρέους των ευάλωτων χωρών της περιοχής, δεδομένου ότι το δημόσιο χρέος αυξήθηκε πολύ το 2020».

Η ΕΚΤ εκτιμά ότι οι βραχυπρόθεσμοι κίνδυνοι από την αύξηση του δημόσιου χρέους είναι περιορισμένοι εξαιτίας των χαμηλών επιτοκίων και της τάσης για έκδοση μακροπρόθεσμων ομολόγων που «κλειδώνουν» τα χαμηλά επιτόκια.

Η εικόνα σταθερότητας σε ό,τι αφορά τη βραχυπρόθεσμη διαχείριση του δημόσιου χρέους, επιτρέπει την αποτελεσματική αντιμετώπιση του όποιου ρίσκου στην αγορά ακινήτων.

Στην ανάλυσή της, η ΕΚΤ διαχωρίζει τα εμπορικά ακίνητα από τις κατοικίες. Η εκτίμηση είναι ότι η αλλαγή στις εργασιακές συνθήκες που έφερε η πανδημία μπορεί να επιδράσουν αρνητικά στις τιμές των εμπορικών ακινήτων. Η τηλεργασία μπορεί να φέρει συνέχιση της διόρθωσης των τιμών των γραφείων προς τα κάτω.

Όπως τονίζεται στην έκθεση: «Η αυξανόμενη υπερτίμηση τα τελευταία χρόνια έχει αφήσει περιθώρια για σημαντική μείωση των τιμών, καθώς η πλειονότητα των επενδυτών δηλώνουν ότι οι αποτιμήσεις δεν έχουν φτάσει ακόμη στο κατώτατο σημείο. Η δραστηριότητα παρέμεινε στα μισά περίπου επίπεδα του μακροπρόθεσμου μέσου όρου, συγκαλύπτοντας πιθανόν μια περαιτέρω μείωση στις τιμές των ακινήτων».

Με βάση υπολογισμούς της ΕΚΤ, τα δάνεια για εμπορικά ακίνητα αναλογούν στο 7% της έκθεσης των τραπεζών στον ιδιωτικό τομέα.

Διαφορετική είναι η εικόνα που παρουσιάζει η ΕΚΤ σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικιών. Όπως επισημαίνεται στην έκθεση: «Ο κίνδυνος μιας διόρθωσης στις αγορές κατοικιών έχει αυξηθεί εν μέσω ενδείξεων για υψηλές αποτιμήσεις στην Ευρωζώνη ως σύνολο». Η πρόβλεψη όμως είναι για επιβράδυνση της αύξησης των τιμών των κατοικιών –μέσω των αναγκαίων οικονομικών, φορολογικών παρεμβάσεων– και όχι για μείωσή τους.

Σταθερή πορεία

Το βασικό σενάριο σε ό,τι αφορά τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι, κατά την άποψή μου, μια σταθερά ανοδική πορεία που δεν θα έχει τα χαρακτηριστικά «φούσκας» που παρατηρούνται σε άλλες χώρες.

Οι συνθήκες είναι ευνοϊκές. Οι τραπεζικές καταθέσεις αυξήθηκαν σημαντικά κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Η προοπτική της οικονομίας και των εισοδημάτων είναι θετική. Με το πέρασμα του χρόνου, ενισχύεται η δυνατότητα του τραπεζικού συστήματος να χρηματοδοτήσει την πραγματική οικονομία με ανταγωνιστικά επιτόκια.

Η ανασύνταξη της μεσαίας τάξης περνάει και από την αύξηση των τιμών των ακινήτων, εφόσον αυτά αποτελούν το βασικό περιουσιακό στοιχείο των περισσότερων νοικοκυριών.

Η προοπτική είναι καλή, γιατί το Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης προβλέπει συγκεκριμένες πρωτοβουλίες, για παράδειγμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών και των ακινήτων γενικότερα, όπως και την καταπολέμηση της ενεργειακής φτώχειας, που θα στηρίξουν την αγορά ακινήτων σε όλα τα επίπεδα.

Οι θετικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων θα συμβάλουν και στην κάλυψη του τεράστιου επενδυτικού ελλείμματος, της τάξης των 19 δισ. ευρώ το 2020. Ένας από τους λόγους για τους οποίους η Ελλάδα έχει την τελευταία δεκαετία τις μισές επενδύσεις από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης, σαν ποσοστό επί του ΑΕΠ, είναι η κατάρρευση της αγοράς ακινήτων.

Στο μέλλον όμως, είμαστε υποχρεωμένοι να βρούμε τη σωστή ισορροπία μεταξύ της ενίσχυσης μιας παραδοσιακής αγοράς –όπως είναι τα ακίνητα– με την αναγκαία αναδιάρθρωση της ελληνικής οικονομίας, στο πλαίσιο της πράσινης και της ψηφιακής μετάβασης και της ενίσχυσης της εξωστρέφειας.

Τέλος, φαινόμενα «φούσκας» στην ελληνική αγορά ακινήτων είναι πιθανό να εκδηλωθούν σε περιοχές μεγάλου τουριστικού ενδιαφέροντος και για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, που προσελκύουν κεφάλαια από το εξωτερικό.