Η άνοδος της φοιτητικής στέγης, τα μικρά ακίνητα και το Airbnb

Ανοδικά κινούνται φέτος οι τιμές ενοικίασης κατοικιών για φοιτητές σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας, αλλά και στη συμπρωτεύουσα, ενώ, αντίθετα, μειωμένες είναι στην επαρχία, με την εν λόγω αγορά να έχει επηρεαστεί, έως έναν βαθμό, από τη νέα τάση της βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων τύπου Airbnb.

H μείωση τιμών στις επαρχιακές πόλεις που υποδέχονται φοιτητές, σύμφωνα με εκτιμήσεις μεσιτών, είναι της τάξης του 5% με 10%, ενώ στην Αθήνα η αύξηση σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνά το 10%. Πρόκειται για μία εκ διαμέτρου αντίθετη εικόνα συγκριτικά με τα προηγούμενα χρόνια, όταν η ζήτηση ήταν σχετικά περιορισμένη και οι τιμές ενοικίασης ακολουθούσαν έντονα πτωτική πορεία. Φέτος, όπως τονίζουν μεσιτικά γραφεία, μέσα σε λίγες μέρες έχει ήδη αρχίσει να περιορίζεται η διαθεσιμότητα για τα ποιοτικότερα ακίνητα, για τα οποία καταγράφεται και η μεγαλύτερη ζήτηση. Η διαφορά της φετινής χρονιάς σε σχέση με πέρυσι είναι η μεγάλη ταχύτητα στην ολοκλήρωση των συμφωνιών και η μεγάλη ζήτηση από φοιτητές που προέρχονται από πόλεις της περιφέρειας.

Σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές ενοικίασης είναι υψηλότερες από τον προηγούμενο χρόνο, σε ποσοστό που κινείται πέριξ του 2%-3% για τις συνοικίες που βρίσκονται κοντά στην Πανεπιστημιούπολη. Σε άλλα σημεία τα ενοίκια είναι σχετικά αμετάβλητα, ωστόσο το γεγονός ότι τα διαμερίσματα που προσφέρονται είναι μεγαλύτερης επιφάνειας συνεπάγεται και ότι το τελικό κόστος του ενοικίου είναι υψηλότερο. Αντίθετα, σε περιοχές που βρίσκονται κοντά στο Πάντειο Πανεπιστήμιο, στις οποίες κυριαρχεί το «φαινόμενο» Airbnb, τα διαθέσιμα διαμερίσματα είναι λιγοστά. Ειδικότερα, σε σημεία που βρίσκονται κοντά σε τουριστικές περιοχές, όπως, για παράδειγμα, το Κουκάκι ή η Καλλιθέα, η διαθεσιμότητα είναι περιορισμένη αισθητά, επειδή οι ιδιοκτήτες τους τα κρατούν για να τα μισθώσουν μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων, όπως η Airbnb. Αυτό αυξάνει τα ενοίκια στα σημεία αυτά από 5% έως και 10% σε σχέση με τον προηγούμενο χρόνο, υποχρεώνοντας αρκετούς φοιτητές να κινηθούν σε εναλλακτικές περιοχές του κέντρου, όπως π.χ. ο Νέος Κόσμος, τα Εξάρχεια, η Κυψέλη και οι Αμπελόκηποι, όπου οι τιμές δεν καταγράφουν παρόμοιες τάσεις.

Ωστόσο, πέρα από τη φοιτητική στέγη, τα μικρών διαστάσεων διαμερίσματα με ένα έως δύο το πολύ υπνοδωμάτια είναι αυτά που παρουσιάζουν μεγαλύτερη ζήτηση, σύμφωνα με τα στοιχεία που καταγράφει η πανελλαδική έρευνα της κτηματομεσιτικής εταιρείας RE/MAX Ελλάς, που πρόσφατα δημοσιοποιήθηκε.

Οι υποψήφιοι ενοικιαστές αναζητούν ακίνητα ηλικίας έως 20 ετών ή παλαιότερα, υπό την προϋπόθεση ότι θα είναι πλήρως ανακαινισμένα.

Ενδιαφέρον είναι το ότι μετά την παρατεταμένη κρίση της ελληνικής κτηματαγοράς τα τελευταία χρόνια, που επηρέασε και την πορεία των ενοικίων, οι τιμές σε πανελλαδική κλίμακα σημείωσαν μεσοσταθμική αύξηση 2,1% σε σύγκριση με πέρυσι, γεγονός που αποδεικνύει το αυξημένο ενδιαφέρον σε σχέση με τα προηγούμενα έτη.

Παρά τη μικρή αυτή αύξηση, το ύψος των ενοικίων σχεδόν σε ολόκληρη την επικράτεια παραμένει αρκετά προσιτό για χαμηλά και μεσαία βαλάντια, ενώ αν κάποιος πραγματοποιήσει ενδελεχή έρευνα με τη βοήθεια των ειδικών της κτηματαγοράς, μπορεί να βρει ακόμη χαμηλότερες τιμές.

Σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, παρατηρείται αύξηση της ζήτησης στις περισσότερες περιοχές, ενώ σε κάποιες παρέμεινε στα ίδια επίπεδα. Μείωση εντοπίζεται σε ελάχιστες περιπτώσεις και αυτή είναι περιστασιακή.

Τα μικρότερα σπίτια, ηλικίας έως 10-15 ετών, κερδίζουν ολοένα και περισσότερο το ενδιαφέρον και έχουν περισσότερες πιθανότητες για ενοικίαση σε σύγκριση με τα υπόλοιπα, καθώς για τη συγκεκριμένη κατηγορία παρατηρείται η μεγαλύτερη ζήτηση.

Από τα δεδομένα που έχουν καταγραφεί από συναλλαγές που πραγματοποιούν καθημερινά όλα τα γραφεία της RE/MAX πανελλαδικά, προσδιορίστηκε με ακρίβεια το προφίλ του ζητούμενου ακινήτου, τα χαρακτηριστικά που του προσδίδουν αξία, η τάση της ζήτησης και των τιμών και, τέλος, το ύψος των ενοικίων ανά τετραγωνικό μέτρο σε περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και της περιφέρειας.

Το προφίλ του δημοφιλέστερου ακινήτου διαφέρει από περιοχή σε περιοχή, αν και σε γενικές γραμμές, όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, στις περισσότερες περιοχές της χώρας προτιμούνται τα μικρά διαμερίσματα 1-2 υπνοδωματίων, μέχρι εικοσαετίας ή παλαιότερα, αλλά ανακαινισμένα.

Σε κάποιες περιοχές της Αττικής, όπως, για παράδειγμα, στη Νέα Σμύρνη, στο Χαλάνδρι, στο Μαρούσι, στα Βριλήσσια και στην Αγία Παρασκευή, προτιμώνται διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, εμβαδού 80-90 τ.μ., ηλικίας έως 20 ετών, με μηνιαίο μίσθωμα 400-500 ευρώ.

Σε περιοχές στο κέντρο της Αθήνας και κοντά στο κέντρο προτιμώνται διαμερίσματα 1-2 υπνοδωματίων, πλήρως ανακαινισμένα ανεξαρτήτως ηλικίας, επιφάνειας 40-70 τ.μ., με το ενοίκιο να διαμορφώνεται σε 350-450 ευρώ. Στις πιο οικονομικές περιοχές (π.χ. Κορυδαλλός και Νίκαια) προτιμώνται επίσης τα διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, με τα ενοίκια να διαμορφώνονται κάτω από τα 350 ευρώ τον μήνα.

Τέλος, στις περιοχές των βορείων προαστίων (π.χ. Κηφισιά, Νέα Ερυθραία) ζητούνται μεζονέτες/μονοκατοικίες εμβαδού άνω των 150 τ.μ., εικοσαετίας, με τιμές ενοικίων 1.000 έως 1.200 ευρώ, ενώ στις πλέον ακριβές περιοχές (Παλαιό Ψυχικό, Φιλοθέη, Εκάλη) οι ενοικιαστές ενδιαφέρονται για μονοκατοικίες πολλών τετραγωνικών μέτρων (250 έως 400 τ.μ.) και το ύψος των ενοικίων κυμαίνεται από 1.500 έως 2.500 ευρώ.

Στη Θεσσαλονίκη, στο κέντρο και στις περιοχές κοντά στα πανεπιστήμια, στην κορυφή των προτιμήσεων βρίσκονται τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου, που έχουν κατασκευαστεί μετά το έτος 2000, είναι σε καλή κατάσταση ή ανακαινισμένα, εμβαδού 40 έως 50 τ.μ. Οι τιμές ενοικίων για τα συγκεκριμένα ακίνητα κυμαίνονται από 250 έως 300 ευρώ. Στις ίδιες περιοχές υπάρχει ζήτηση και για διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, εμβαδού 70 έως 90 τ.μ., με το ύψος των ενοικίων να κυμαίνεται από 350 έως 450 ευρώ.

Στις περιφερειακές μεγάλες πόλεις, όπως είναι ο Βόλος, η Λάρισα, η Πάτρα, τα Ιωάννινα και η Αλεξανδρούπολη, καθώς και σε μικρότερες, όπως η Ξάνθη και η Λαμία, οι ενοικιαστές αναζητούν κυρίως διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου, 40-50 τ.μ., κάτω των 20 ετών, σε τιμές ενοικίων από 180 έως 300 ευρώ τον μήνα, καθώς και 2 υπνοδωματίων, 70 έως 90 τ.μ., ηλικίας έως 20 ετών, με τα ενοίκια να μην ξεπερνούν τα 400 ευρώ τον μήνα.

Σε άλλες πόλεις της περιφέρειας (π.χ. Καρδίτσα, Κόρινθος, Σπάρτη) η προτίμηση στρέφεται κυρίως σε διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, εμβαδού περίπου 80-100 τ.μ. και ηλικίας έως 20 ετών. Το ύψος των ενοικίων διαμορφώνεται στις παραπάνω περιοχές από 290 έως 350 ευρώ τον μήνα.