«Όλο και περισσότεροι τοποθετούν σε ακίνητα ως επένδυση», επισήμαίνει ο επ.καθ, του ΑΠΘ, Κ.Κατάκαλος - Free Sunday
«Όλο και περισσότεροι τοποθετούν σε ακίνητα ως επένδυση», επισήμαίνει ο επ.καθ, του ΑΠΘ, Κ.Κατάκαλος

«Όλο και περισσότεροι τοποθετούν σε ακίνητα ως επένδυση», επισήμαίνει ο επ.καθ, του ΑΠΘ, Κ.Κατάκαλος

Προς το παρόν έχουν μειωθεί ελάχιστα ή σχεδόν καθόλου οι τιμές στην αγορά στέγης, επισημαίνει στην F.S. o επίκουρος καθηγητής του Τμήματος Πολιτικών Μηχανικών του ΑΠΘ και του Εργαστηρίου Πειραματικής Αντοχής Υλικών και Κατασκευών, Κώστας Κατάκαλος, ο οποίος σημειώνει ότι η πανδημία δεν μείωσε το ενδιαφέρον, αλλά οδήγησε στην προσαρμογή των απαιτήσεων από τη στέγη στα νέα δεδομένα που δημιούργησε ο Covid-19.

 

Είναι η αντικειμενική αξία επαρκής τρόπος για την αξιολόγηση ενός ακινήτου; Μήπως απλώς επιβεβαιώνει τη δυσπιστία του κράτους απέναντι στον πολίτη;

Οι αντικειμενικές αξίες διαφέρουν από 5% έως 30% σε σχέση με τις πραγματικές αξίες. Άλλες φορές είναι μεγαλύτερη η αντικειμενική αξία από την πραγματική και άλλες μικρότερη. Οπότε, είναι εν μέρει ένας επαρκής και σχετικά αξιόπιστος τρόπος στον κατά προσέγγιση υπολογισμό φόρων που έχουν να κάνουν με το ακίνητο.

 

Παραδοσιακά για την ελληνική κοινωνία το «ένα κεραμίδι πάνω απ’ το κεφάλι μας» ήταν αξία ζωής και όχι επένδυση προς εκμετάλλευση. Έχει αλλάξει αυτό;

Ένα μεγάλο ποσοστό το βλέπει ως αξία ζωής, όπως το έβλεπαν πάντα στην Ελλάδα, και ένα μικρότερο ποσοστό, που τείνει να μεγαλώνει, ως ένα επενδυτικό προϊόν όπου θα τοποθετήσουν τα χρήματά τους. Ειδικά αυτή την εποχή, που οι τιμές έχουν πέσει αρκετά σε σχέση με το 2009 και έχουν τάση ανοδική, στη μετά τον Covid-19 εποχή, όταν αυτή έρθει, είναι όλο και περισσότεροι εκείνοι που τοποθετούν χρήματα σε ακίνητα ως διασφάλιση και ως επένδυση.

 

Κάτω από ποιους όρους θα μπορούσε η αγορά ακινήτων να προσελκύσει μεγάλους Έλληνες ή ξένους επενδυτές;

Οι επενδυτές αυτή τη στιγμή έχουν να επιλέξουν ανάμεσα από πολλές χώρες στον κόσμο, γιατί αυτό που συμβαίνει είναι παγκόσμιο. Περιμένουν όλοι να δουν ποια είναι η καλύτερη αγορά για να τοποθετηθούν. Η Ελλάδα γενικά τα πήγε σχετικά καλά με τον ιό και δεν έχουν πέσει οι τιμές όσο θα περίμεναν κάποιοι. Αυτό σημαίνει ότι μάλλον δεν θα επιλέξουν τη χώρα μας αλλά άλλες αγορές, που έχουν πολύ μεγαλύτερη υγειονομική και οικονομική κρίση από την Ελλάδα. Αυτό βέβαια μένει να το δούμε στην πράξη. Το σταθερό πολιτικό περιβάλλον φυσικά βοηθάει προς την κατεύθυνση των μεγάλων τοποθετήσεων στην αγορά ακινήτων. Σίγουρα παίζουν ρόλο και οι σχέσεις με τις γειτονικές μας χώρες.

 

Λόγω κορονοϊού βιώνουμε μια χρονιά χωρίς τουρισμό, άρα χωρίς airbnb, χωρίς φοιτητές, και με μείωση των αναγκών για τη στέγαση προσφύγων. Θα είναι προσωρινές ή βαθύτερες οι συνέπειες στην αγορά στέγης;

Η αγορά στέγης δεν επηρεάζεται τόσο όσο η μίσθωση στέγης. Πλέον συναντάμε επιπλωμένα, πλήρως ανακαινισμένα διαμερίσματα προς μακροχρόνια μίσθωση, και μάλιστα σε χαμηλότερες τιμές, κάτι που δεν ίσχυε τα τελευταία χρόνια, αφού όλα τα σπίτια ήταν στην πλατφόρμα «airbnb» και σε αντίστοιχες πλατφόρμες. Οπότε πιστεύω, με μια νότα σχετικής αισιοδοξίας, ότι προσωρινά δεν θα επηρεαστούν οι τιμές πώλησης. Θα υπάρξουν βαθύτερες συνέπειες αν δεν υπάρξει θεραπεία. Πολλοί κλάδοι ίσως καταρρεύσουν και σίγουρα αυτό θα έχει ως αναπόφευκτο αποτέλεσμα τη μείωση των τιμών στα ακίνητα, αλλά αυτό δεν θα σημαίνει και τη μείωση των πράξεων. Προς το παρόν έχουν μειωθεί ελάχιστα ή σχεδόν καθόλου οι τιμές και υπάρχει μια σταθερή πορεία.

 

Πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί η γήρανση των κτιρίων, ειδικά στα κέντρα των μεγάλων πόλεων; Οι παρεμβάσεις στο airbnb, για παράδειγμα, ήταν επιφανειακές…

Η γήρανση των κτιρίων είναι ένα γεγονός το οποίο είναι εντονότερο στα κέντρα των μεγάλων πόλεων, καθώς αυτά είναι που δομήθηκαν πρώτα, σε σχέση με τα προάστια. Είναι ένα φαινόμενο για το οποίο η πολιτεία προσπαθεί να δώσει λύσεις μέσα από προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης. Δεν θα πρέπει να αμελείται βέβαια ότι ο εν λόγω δομικός ιστός των αστικών κέντρων είναι κατασκευασμένος, κυρίαρχα, χωρίς αντισεισμικούς κανονισμούς, γεγονός που θέτει κάποια ερωτήματα στη συμπεριφορά των «γηρασμένων» κτιρίων σε ένα φυσικό φαινόμενο, όπως αυτό του σεισμού.

 

Τα ενοίκια δεν έχουν πέσει προς το παρόν, παρά τη μείωση της ζήτησης. Θα συνεχιστεί αυτό;

Οι τιμές ενοικίασης έχουν πέσει, αλλά όχι αισθητά. Δεν θα γινόταν διαφορετικά, εφόσον βγήκαν τόσα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου «airbnb» στην αγορά, παλεύοντας τη μακροχρόνια μίσθωση. Η γνώμη μου είναι ότι θα συνεχιστεί, εφόσον η ζήτηση παραμένει αισθητά μειωμένη. Γεγονός είναι ότι λόγω μεγάλης επάρκειας σε διαμερίσματα αρκετοί φοιτητές επέλεξαν να μισθώσουν σπίτι ενώ δεν ήταν στα πλάνα τους αρχικά. Αυτό βοήθησε στο να διατηρηθούν οι τιμές σε ικανοποιητικά επίπεδα και να μην πέσουν αρκετά.

 

Θα έπρεπε η ενεργειακή αξιολόγηση να οδηγεί σε υποχρεώσεις των ιδιοκτητών ακινήτων;

Τη δεδομένη χρονική περίοδο θα πρέπει να αποφεύγεται ο όρος «υποχρεώσεις», θα χρησιμοποιούσα καλύτερα τον όρο «κίνητρα». Άλλωστε ένα ακίνητο χαμηλής ενεργειακής αξιολόγησης πλέον δεν είναι ελκυστικό.

 

Υπάρχει ενδεχόμενο η τηλεργασία, που σε πολλούς τομείς μονιμοποιείται, να μειώσει τη ζήτηση στην επαγγελματική στέγη και να αυξήσει την προσφορά στην κατοικία;

Ήδη αυτό συμβαίνει. Πλέον οι απαιτήσεις αρκετών μισθωτών/αγοραστών είναι με πολύ συγκεκριμένους εσωτερικούς χώρους, που να επιτρέπουν την τηλεργασία στο σπίτι. Ο χαμένος της περιόδου είναι οι επαγγελματικοί χώροι.

 

Μπορείτε να προβλέψετε την πορεία που θα έχουν οι τιμές στην αγορά στέγης;

Όπως μπορεί να γίνει εύκολα αντιληπτό, η πορεία της αγοράς είναι δύσκολο να προβλεφθεί με ακρίβεια. Υπολόγιζαν όλοι ότι μετά το lockdown, λόγω Covid-19, η ζήτηση θα άγγιζε το μηδέν. Προς μεγάλη μας έκπληξη, όχι απλώς δεν συνέβη αλλά μπορεί να ειπωθεί ότι έγινε και το αντίθετο. Το ενδιαφέρον για αγορά αυξήθηκε από τοπικούς, «local» αγοραστές. Ένας λόγος ίσως είναι ο φόβος για ένα νέο lockdown, οπότε να πρέπει να τακτοποιηθεί άμεσα το θέμα του σπιτιού. Άλλος λόγος θα μπορούσε να είναι το γεγονός ότι οι ανάγκες αλλάζουν, πάλι σε σχέση με τον Covid-19, και δεν είναι λίγοι αυτοί που πιστεύουν ότι δεν θα επιστρέψουμε ποτέ στα παλιά δεδομένα, οπότε πρέπει να υπάρξει η αντίστοιχη προσαρμογή μας σε μια νέα πραγματικότητα, που σίγουρα έχει να κάνει και με τη στέγη.