ΕΝΦΙΑ, η εισπρακτική επιτυχία της Μεταπολίτευσης - Free Sunday
ΕΝΦΙΑ, η εισπρακτική επιτυχία της Μεταπολίτευσης

ΕΝΦΙΑ, η εισπρακτική επιτυχία της Μεταπολίτευσης

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ένας φόρος που υπολογίζεται άδικα και εφαρμόζεται εξίσου άδικα. Και δεν θα μπορούσε να είναι διαφορετικά, αφού στηρίζεται σε ένα «αντικειμενικό» σύστημα υπολογισμού αξιών που υποτίθεται ότι μπορεί να μαντέψει την αξία μιας συναλλαγής πριν αυτή συμβεί. Πάνω σε αυτό το δεδομένο βασίστηκαν οι προεκλογικές ρουκέτες του κ. Τσίπρα και, ίσως για τον λόγο αυτόν, ωφελήθηκε εκλογικά.

Φυσικά ο ΕΝΦΙΑ όχι απλώς δεν καταργήθηκε αλλά, με περίεργα τεχνάσματα, αυξήθηκε, για να διασώσει τα φορολογικά έσοδα λ.χ. του περσινού Σεπτεμβρίου 2017, φτάνοντας πλέον να θεωρείται μια πολύτιμη εισπρακτική επιτυχία που πρέπει να επαναλαμβάνεται κάθε χρονιά. Ενόψει μάλιστα και της επερχόμενης αξιολόγησης του Μαΐου, οι αντικειμενικές αξίες και ο ΕΝΦΙΑ, μαζί με την αξιολόγηση των δημοσίων υπαλλήλων και τα δημοσιονομικά, συγκαταλέγονται στα βασικά θέματα των συζητήσεων.

Άλλο «ελάχιστη αποδεκτή» και άλλο «αντικειμενική» αξία

Το σύστημα των αντικειμενικών αξιών είναι μια αμιγώς ελληνική εφεύρεση που, όπως τόσα άλλα νομοθετήματα, ήρθε για να μπαλώσει παλιότερες προβληματικές επιλογές. Εμφανίστηκε στις αρχές της δεκαετίας του 1980, όταν η πολιτεία αναζητούσε την εύλογη –κατ’ ελάχιστον αποδεκτή από την εφορία– αξία για ακίνητα που επρόκειτο να μεταβιβαστούν έξω από τις συνήθεις εμπορικές πρακτικές, όπως λόγω θανάτου, δωρεάς ή προίκας, καθώς και για τη διάσωση του εισπρακτικού μηχανισμού των εφοριών, δεδομένου ότι στις αγοραπωλησίες των ακινήτων οι συμβαλλόμενοι δήλωναν χαμηλότερη τιμή από τη συμφωνηθείσα για να μειώσουν τον φόρο μεταβίβασης. Εννοείται ότι εάν ο φόρος μεταβίβασης κυμαινόταν στα φυσιολογικά επίπεδα των υπόλοιπων ευρωπαϊκών χωρών, στα συμβόλαια θα αποτυπωνόταν η πραγματική αξία του ακινήτου και δεν θα υπήρχε κανένας λόγος να έχουμε νόμους, εγκυκλίους, επιτροπές και λοιπούς πονοκεφάλους περί αντικειμενικών αξιών.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, οφείλουμε να μιλάμε για μια ελάχιστη αποδεκτή αξία και όχι για αδιαπραγμάτευτη αντικειμενική αξία, διότι, όπως έκανε και ο νομοθέτης του 1982, πρέπει να παραδεχτούμε ότι –επιστημονικά τουλάχιστον– κανείς δεν είναι σε θέση να μαντέψει την πραγματική αξία ενός ακινήτου στηριζόμενος σε μερικές μακροσκοπικές ιδιότητές του. Όπως είναι αδύνατο να μαντέψει κανείς πόσο πυρετό θα εκδηλώσει ένας άνθρωπος εάν γριπωθεί, γνωρίζοντας μόνο τον τόπο κατοικίας του και μερικά εξωτερικά χαρακτηριστικά του.

Όσοι ασχολούνται με τα ακίνητα έχουν πολλά παραδείγματα σοβαρής αποτυχίας του συστήματος προσδιορισμού της «αντικειμενικής» τους αξίας. Υπάρχουν ακίνητα που επειδή βρίσκονται απέναντι από κακόφημες ή αδιαμόρφωτες πλατείες είναι εμπορικά απαξιωμένα, ενώ για τον ίδιο λόγο το «τυφλό» σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξιών τούς επιβάλλει αυξητικό συντελεστή +1,08 λόγω πλατείας. Αντίθετα, διαμερίσματα με πρόσωπο σε έναν τριτεύοντα δρόμο χαμηλής κίνησης κοντά σε δημοτικό σχολείο ή σε ιατρείο του ΙΚΑ έχουν καλύτερες εμπορικές τιμές για λόγους που το σύστημα προσδιορισμού των αντικειμενικού αξιών είναι εντελώς αδύνατο να εντοπίσει.

Αναπόφευκτος, αλλά τουλάχιστον επισκευάσιμος

Δυστυχώς, κινούμαστε επί δεκαετίες σε έναν φαύλο κύκλο υπερφορολόγησης-φοροαποφυγής, με αποτέλεσμα, προσωρινά τουλάχιστον, να μην μπορούμε να αποφύγουμε έναν φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων τύπου ΕΝΦΙΑ. Όμως όσο ο υπολογισμός του στηρίζεται σε άδικες ή αυθαίρετες παραδοχές, κατασκευάζουμε περισσότερα προβλήματα απ’ όσα πάμε να λύσουμε. Όταν, για παράδειγμα, κατά τη φορολόγηση των ακινήτων υπάρχει αναντιστοιχία με την πραγματικότητα, δημιουργούμε ομάδες άτυχων φορολογουμένων με υπερεκτιμημένη ακίνητη περιουσία που πληρώνουν μέρος του φόρου που αναλογεί στους τυχερούς με υποεκτιμημένη ακίνητη περιουσία.

Επιπροσθέτως, οι αυθαίρετες αντικειμενικές αξίες προκαλούν πρόσθετη παραμόρφωση στην ήδη στρεβλή αγορά ακινήτων, αφού το ύψος της φορολογικής επιβάρυνσης αποτελεί πλέον κριτήριο αγοράς ακινήτου, με τον ίδιο τρόπο που το ύψος των τελών κυκλοφορίας τροποποίησε την αγορά των ΙΧ, εξαφανίζοντας από το οδικό δίκτυο τα ποιοτικότερα και ασφαλέστερα οχήματα.

Είναι βέβαιο ότι, αργά ή γρήγορα, θα υποχρεωθούμε να αναγνωρίσουμε το προφανές, ότι δηλαδή το κάθε ακίνητο είναι μοναδικό και ότι μόνον η ανθρώπινη αυτοψία μπορεί να προσδιορίσει με κάποια αποδεκτή ακρίβεια την εύλογη εμπορική του αξία.

Σαν θέμα μπορεί άνετα να αντιμετωπιστεί σε συνδυασμό ή με επέκταση της πολεοδομικής διερεύνησης των ακινήτων που ούτως ή άλλως διενεργείται για την έκδοση των βεβαιώσεων μεταγραφής τους μέσω του ολοκληρωμένου συστήματος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

GOUTOS2