Ριζικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων

Αλλάζει εκ βάθρων το τοπίο των βραχυχρόνιων μισθώσεων από το 2024, καθώς με διατάξεις που ενσωματώθηκαν στο φορολογικό νομοσχέδιο μπαίνει φρένο στις πρακτικές που ισχύουν μέχρι και σήμερα. Στόχος των προωθούμενων αλλαγών είναι αφενός μεν ο περιορισμός της φοροδιαφυγής, αφετέρου δε η καλύτερη οργάνωση της αγοράς, καθώς όλο και περισσότερα ακίνητα αξιοποιούνται για βραχυχρόνια μίσθωση.

Πιο αναλυτικά, οι κύριες αλλαγές αφορούν τα εξής:

• Φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
• Ως βραχυχρόνια ορίζεται η μίσθωση ακινήτου, ανεξάρτητα από το αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα ή όχι, για χρονική διάρκεια μικρότερη των εξήντα (60) ημερών κάθε φορά και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες, πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
• Επεκτείνεται το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5% επί των εσόδων.
• Καταργείται ο φόρος διαμονής και θεσπίζεται το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση» σε ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, τουριστικές επαύλεις και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το τέλος κλιμακώνεται κατά τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο από 1,5 έως 10 ευρώ την ημέρα και από Νοέμβριο έως Φεβρουάριο από 0,5 έως 4 ευρώ την ημέρα.

Παραδείγματα

• Ιδιοκτήτης τριών ακινήτων που εμπίπτει στη νέα ρύθμιση και νοικιάζει τα διαμερίσματά του και τις 365 ημέρες του έτους με ένα μέσο ποσό 60 ευρώ, δηλαδή αποκομίζει ετησίως κέρδη 65.700 ευρώ (60 x 365 = 21.900 για το κάθε ακίνητο, επί 3), θα κληθεί να πληρώσει: Με το τέλος παρεπιδημούντων στο 0,5%, το κόστος θα ανέλθει ετησίως στα 65.700 x 0,5/100 = 328,50 ευρώ. Με τα ίδια δεδομένα, για τον πράσινο φόρο θα πληρώσει για την περίοδο Μάρτιος-Οκτώβριος: 245 ημέρες x 1,5 ευρώ = 367,50 ευρώ, ενώ για την περίοδο Νοέμβριος-Φεβρουάριος: 120 ημέρες x 0,5 ευρώ = 60 ευρώ. Θα πληρώσει, λοιπόν, 427,50 ευρώ για το ένα ακίνητο, ενώ συνολικά και για τα τρία ακίνητα θα καταβάλει 427,50 ευρώ x 3 = 1.282,50 ευρώ.
• Ιδιοκτήτης ενός ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν θα πληρώσει τέλος παρεπιδημούντων, αλλά μόνο το ποσό του κλιματικού φόρου. Οπότε, αν νοικιάζει το διαμέρισμα καθημερινά, θα κληθεί να πληρώσει για την περίοδο Μάρτιος-Οκτώβριος: 245 ημέρες x 1,5 ευρώ = 367,50 ευρώ, ενώ για την περίοδο Νοέμβριος-Φεβρουάριος: 120 ημέρες x 0,5 ευρώ = 60 ευρώ. Συνολικά, λοιπόν, θα κληθεί να πληρώσει 367,50 + 60 = 427,50 ευρώ.

Μετρητά

Οι σημαντικότερες διατάξεις σε αυτό το σκέλος του νομοσχεδίου αφορούν:

• Τις αγοραπωλησίες ακινήτων, οι οποίες πλέον θα πραγματοποιούνται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα και τα συμβόλαια με χρήση μετρητών –ακόμα και μερική– θα θεωρούνται άκυρα.
• Την υποχρεωτική ηλεκτρονική διαβίβαση των λογιστικών αρχείων στην ΑΑΔΕ.
• Την καταβολή χρηματικού μπόνους ίσου με το δεκαπλάσιο της αξίας της συναλλαγής (με ελάχιστο 100 ευρώ και μέγιστο 3.000 ευρώ) για τους πολίτες που κάνουν καταγγελίες για παραποιημένες ταμειακές μηχανές μέσω της εφαρμογής Appodixi της ΑΑΔΕ.
• Την αυστηροποίηση των κυρώσεων για νοθεία, λαθρεμπόριο καυσίμων ή παρεμπόδιση του ελέγχου. Συγκεκριμένα, προβλέπεται σφράγιση της εγκατάστασης για δύο χρόνια, ενώ ορίζεται ότι τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα των οποίων η εγκατάσταση σφραγίστηκε δεν μπορούν να δραστηριοποιηθούν στη διακίνηση ενεργειακών προϊόντων επίσης για δύο χρόνια από τη διαπίστωση της παράβασης.

«Πράσινες» φορομειώσεις

Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο περιλαμβάνει διατάξεις όπου προβλέπεται μεγαλύτερη μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων. Ειδικότερα, οι δαπάνες για την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων, μειώνουν, ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε ετών, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε έτος φόρου, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τα 16.000 ευρώ.

Επιπλέον, οι δαπάνες για υλικά λαμβάνονται υπόψη μέχρι ποσού που αντιστοιχεί στο 1/3 του ποσού για δαπάνες υπηρεσιών.

Παράδειγμα: Πολίτης ανακαινίζει το σπίτι του και δαπανά συνολικά 10.000 ευρώ, εκ των οποίων τα 5.000 για εργασίες και τα υπόλοιπα 5.000 για υλικά.

Με τη νέα ρύθμιση δικαιούται έκπτωση φόρου 5.000 σε βάθος πενταετίας για τις εργασίες ανακαίνισης, δηλαδή 1.000 ευρώ έκπτωση φόρου ετησίως.

Για τα υπόλοιπα 5.000 που ξόδεψε για υλικά δικαιούται έκπτωση στο 1/3 των δαπανών για τις εργασίες, δηλαδή 1.667 ευρώ σε βάθος πενταετίας ή 333,40 ετησίως.

Συνολικά, λοιπόν, το κέρδος σε μια τέτοια περίπτωση αντιστοιχεί σε 1.000 + 333,40 = 1.333,40 ευρώ ετησίως για 5 χρόνια.