«Η επένδυση στην εκμετάλλευση ακινήτων είναι θελκτική», διαπιστώνει ο καθ.Μουζάκης

Την εκτίμηση ότι, όταν το εισόδημα ανακάμψει στα επίπεδα του Φεβρουαρίου 2020, η αγορά ακινήτων θα έχει ανακτήσει το χαμένο έδαφος κάνει μιλώντας στην F.S. o επισκέπτης καθηγητής του τμήματος Οικονομικών του Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών Φώτιος Μουζάκης-Νεολής.

Ο δρ. Μουζάκης, ο οποίος είναι ιδρυτής και ακαδημαϊκός υπεύθυνος elearning και μεταπτυχιακών προγραμμάτων στην ακίνητη περιουσία ΕΚΠΑ, εκφράζει τη βεβαιότητα ότι στη συνέχεια η αγορά θα κινηθεί ανοδικά λόγω της ορμής που δημιουργεί η διατήρηση της ανάκαμψης.

Πόση πίεση είχε δημιουργήσει στο σύστημα της στέγασης η στροφή σε μισθώσεις airbnb;

Η βραχυχρόνια ενοικίαση αναπτύχθηκε κυρίως σε περιοχές που συνδυάζουν τουριστικό ενδιαφέρον και καλές συγκοινωνιακές διασυνδέσεις, δηλαδή στην πράξη στο κέντρο της πρωτεύουσας, ενώ στις λοιπές περιοχές η συγκέντρωση είναι περιορισμένη. Στις περιοχές μεγάλης συγκέντρωσης άσκησε αυξητική πίεση στις τιμές και μειωτική πίεση στη διαθεσιμότητα κενού χώρου. Σε αυτές τις περιπτώσεις ώθησε τις τοπικές αγορές ακινήτων σε μετάβαση από οικιστική σε τουριστική χρήση, με σημαντική αλλαγή στον κοινωνικοοικονομικό χαρακτήρα τους, π.χ. στο Κουκάκι.

Τι αποτέλεσμα είχε η υπερτίμηση κατοικιών σε υποβαθμισμένες περιοχές για τη στέγαση προσφύγων;

Η αντιμετώπιση της υψηλής κενότητας η οποία συντελεί στην υποβάθμιση περιοχών είναι θετικό χαρακτηριστικό. Η τοποθέτηση, όμως, μεταναστών είναι ένα σύνθετο κοινωνικό ζήτημα το οποίο απαιτεί τους κατάλληλους χειρισμούς από την πολιτεία, ώστε να ωθείται η ομογενοποίηση και η κοινωνική ένταξη των προσφύγων. Εάν μεγάλος αριθμός τοποθετηθεί απότομα, δίχως τη συνεχή παρακολούθηση από τις κοινωνικές υπηρεσίες, καταλήγουμε σε γκετοποίηση. Στις άλλες χώρες της Ευρώπης υπάρχει μεγάλη εμπειρία πάνω στο ζήτημα και είναι ανάγκη οι αποφάσεις που παίρνονται εδώ να στηρίζονται σε αυτήν, όπως και η επιλογή των κατάλληλων πολιτικών και κοινωνικών κριτηρίων. Επαναλαμβάνω ότι εάν ο αριθμός των μεταναστών κατά περιοχή δεν είναι σημαντικός ώστε να επηρεαστεί το σύνολο και συνοδεύονται με την κατάλληλη παρακολούθηση, τότε συντελούν στην αναβάθμιση των περιοχών αυτών. Στο θέμα, όμως, της υπερτίμησης, ασκεί παραμορφωτικές επιδράσεις στην αγορά οικιστικών. Η μόνη σωστή τιμή είναι η τιμή της αγοράς, ούτε περισσότερο ούτε λιγότερο.

Δημιουργεί νέο τοπίο η έλλειψη ζήτησης στέγης για φοιτητές στο πρώτο ακαδημαϊκό εξάμηνο;

Δεν έχω ενημερωθεί για νεότερα στοιχεία για τη ζήτηση αυτή συνολικά, αλλά γνωρίζω ότι στην περιοχή του ευρύτερου κέντρου ούτε οι τιμές έχουν μαλακώσει ούτε τα ακίνητα μένουν αζήτητα. Ίσως πλέον να αποφεύγονται κάποιες υπερβολές στη ζητούμενη τιμή για πολύ μικρούς χώρους που εμφανίστηκαν τα πρόσφατα έτη. Είναι σίγουρο ότι τώρα οι φοιτητές σκέφτονται πιο προσεκτικά τις δυνατότητες συγκατοίκησης για εξοικονόμηση των εξόδων, κάτι που είναι η νόρμα στις αναπτυγμένες αγορές. Με αυτή την έννοια, ίσως η αγορά φοιτητικής κατοικίας να γίνεται πιο αποδοτική και κάτω από την πίεση της πανδημίας να οδεύει προς αλλαγή συνηθειών και στην αποφυγή σπατάλης. Δεν είναι σπάνιο δυσχερείς περιστάσεις να ωθούν τις αγορές ακινήτων προς καλύτερη αυτορρύθμιση, ειδικά όταν στο παρελθόν αυτές λειτουργούσαν μακριά από τα πλαίσια αποδοτικότητας, πάντα σε σύγκριση με τον διεθνή χώρο.

Διαπιστώσατε πτώση των ενοικίων από την έστω προσωρινή υποχώρηση της ζήτησης;

Από την εμφάνιση της πανδημίας Covid-19, τον Φεβρουάριο, οι αγορές έδειξαν άμεσα διστακτικότητα, αλλά δεν βυθίστηκαν. Ουσιαστικά ανακόπηκε η καθαρά αυξητική τάση των ενοικίων που σημειωνόταν πρωτύτερα – σε άλλες περιοχές και τύπους κατοικιών μειώθηκε πολύ η αύξηση των ενοικίων και σε άλλες σημειώθηκαν μικρές μειώσεις. Ουσιαστικά, από τότε η αγορά βρίσκεται σε φάση αναβλητικότητας και αναμονής, λόγω της μεγάλης ασάφειας για τις αναμενόμενες εξελίξεις που χαρακτηρίζει αυτή την πανδημία. Οι αυξήσεις στα ενοίκια απαιτούν ανάλογες αυξήσεις στο διαθέσιμο εισόδημα, το οποίο συμπιέστηκε σημαντικά. Εν αναμονή, όμως, της αναμενόμενης ανάκαμψης, δεδομένου του θετικού κλίματος της αγοράς, εάν εξωραΐσουμε τον Covid, η αγορά απέφυγε τον πανικό.

Πόσο επηρέασε την επαγγελματική στέγη η τηλεργασία;

Η τηλεργασία που έλαβε χώρα φέτος δεν έχει χαρακτηριστικά μονιμότητας, τουλάχιστον σε όλο της το μέγεθος. Σε κάποιον βαθμό αυτή αναμένεται να διακοπεί όταν ξεπεραστεί η κρίση, αλλά και σε κάποιον βαθμό να παραμείνει. Σίγουρα επηρέασε τα ενοίκια, ειδικά στις δευτερεύουσας ποιότητας τοποθεσίες, και κάποιο μέρος αυτής της συμπίεσης θα παραμείνει, ενώ η χρήση επαγγελματικών κτιρίων γίνεται πιο αποδοτική. Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων θα αποκατασταθεί όταν αποκατασταθεί και ο όγκος παραγωγής, κάτι που απαιτεί αναπτυξιακή δυναμικότητα.

Μπορεί να επιστρέψει στα επίπεδα του Φεβρουαρίου η αγορά;

Βεβαίως και θα επιστρέψει, αν και κανείς δεν μπορεί να είναι σίγουρος πότε, εφόσον δεν είναι ξεκάθαρο πότε θα παρέλθει αυτή η κρίση. Το κεντρικό σενάριο της αγοράς είναι ότι κατά τη διάρκεια του 2021 θα αρχίσει να αποκαθίσταται η κανονικότητα και να ανακάμπτουν τα εισοδήματα. Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτίμησε ότι περισσότερο από το μισό της συρρίκνωσης του εισοδήματος το ’20 θα αποκατασταθεί το ’21 και το λοιπό το ’22. Προσεγγιστικά, όταν το εισόδημα ανακάμψει στα επίπεδα του Φεβρουαρίου, η αγορά θα έχει ανακτήσει το χαμένο έδαφος και επιπλέον θα κινείται ανοδικά λόγω της ορμής που δημιουργεί η διατήρηση της ανάκαμψης.

Είναι θελκτική σήμερα η επένδυση στην εκμετάλλευση ακινήτων;

Είναι θελκτική και το επιβεβαιώνουν οι μεσίτες, οι οποίοι παρατηρούν το συνεχές ενδιαφέρον, παρόλο που οι πράξεις έχουν επιβραδυνθεί λόγω αναβλητικότητας. Όσα ανέφερα προηγουμένως για τα ενοίκια είναι το κίνητρο της επένδυσης σε ακίνητα. Επιπλέον, συνεχώς ωριμάζουν και οι υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων, προσφέροντας λύσεις στους επενδυτές. Πίσω από το ενδιαφέρον για τα ακίνητα είναι ότι η ελληνική οικονομία συμπιέστηκε πολύ από τη δεκαετή κρίση και ξεκάθαρα έδειξε πέρυσι τις δυνατές προοπτικές ανάκαμψης, οι οποίες τείνουν να διορθώσουν την υπερβολική υποβάθμισή της. Η αγορά ακινήτων έδειξε επίσης τις ισχυρές αυξητικές πιέσεις στις οποίες την οδηγεί η οικονομική ανάκαμψη, αλλά αυτή η δυναμικότητα έμεινε φέτος ανεκπλήρωτη, αναμένοντας την πρώτη ευκαιρία μετά τον Covid-19.